내가 만난 부동산 중개업자(공인중개사)는 자격증이 있는 브로커일까 아니면 에이전트일까?

필리핀에서 부동산 거래를 한다면 중개업자가 브로커인지 에이전트인지 확인하는 것이 좋다. 구매자와 판매자를 연결해주고 수수료를 받는다는 점에서는 같지만, 브로커와 에이전트는 엄연히 차이가 있기 때문이다. 거의 동일한 업무를 수행해 주는 것처럼 보이지만, 법적으로 할 수 있는 역할이 다르다. 집주인 입장이라면 중개업자에게 지불해야 하는 중개수수료도 달라진다. 필리핀에는 부동산 중개수수료에 대해 얼마를 내야 한다는 규정은 없지만, 매도가의 2.5%에서 5% 사이가 브로커(broker)의 중개수수료가 된다. 에이전트(agent)라면 매도가의 2~3% 정도를 커미션으로 주면 된다. (필리핀에서는 집주인만 수수료를 낸다. 매수인이나 임차인은 수수료를 내지 않는다)   

필리핀에서 브로커란?

브로커(Licensed Real Estate Broker)는 부동산 중개 관련 자격증(라이선스)이 있는 사람을 의미한다. 정확히 일치하는 개념은 아니지만, 한국과 비교하면 브로커는 공인중개사 자격시험에 합격에 합격하고 관련 자격증을 받은 사람이라고 볼 수 있겠다. 하지만 특별히 응시 자격에 대한 제한을 두지 않는 한국과 다르게 필리핀에서 브로커가 되기 위해서는 몇 가지 요건을 갖추어야만 한다. 일단 필리핀인만 응시 자격이 주어진다. 그리고 범죄 사실이 없어야만 한다. 하지만 범죄사실이 없는 필리핀인이라고 하여 모두 부동산 시험에 응시할 수 있는 것은 아니다. 대학에서 BS REM(Real Estate Management) 과정을 들은 뒤 학사 학위를 취득해야만 REBLE(Real Estate Brokers Licensure Examination)라고 부르는 시험에 응시할 자격을 얻게 된다. 이 시험이 바로 부동산 중개사 시험인데 합격률은 크게 높지 않은 편이다. 올해 4월에 있었던 시험의 경우 954명이 응시하여 584명이 합격했다. 어쨌든 이 시험에 합격한다고 바로 부동산 시장에 뛰어들 수는 없다. 합격자는 주택토지사용규제위원회(HLURBB)에 신청서 및 사진 등의 서류를 제출하고 등록해야 한다. HLURBB 등록까지 마치면 이제 본격적으로 브로커 일을 할 수 있게 된다. 전문직 규제 위원회(PRC)PRC에서는 진짜 REB(REAL ESTATE BROKER) 자격증이 있는 사람인지 PRC 웹사이트를 통해 조회할 수 있도록 하고 있다. 

- PRC(Professional Regulation Commission) : 전문직 규제 위원회 

- HLURBB(Housing and Land Use Regulatory Board) : 주택토지사용규제위원회 

𖠿 관련 글 보기: 브로커(공인중개사)의 PRC 자격증 번호가 진짜인지 확인하는 방법

필리핀에서 에이전트란?

에이전트(Real Estate Agent)는 중개보조원에 가깝다. 자격증은 없지만 대리인으로 임대인과 임차인, 또는 매도인과 매수인을 연결하는 일을 한다. 필리핀에서 에이전트는 독자적으로 일을 하기도 하지만 부동산 중개사 사무소에 소속되어 특정 브로커만을 위해 일하기도 한다. 본격적으로 부동산 일을 하는 것은 아니지만, 약간의 소개비를 받고 집을 소개하는 사람도 흔히 볼 수 있다. 하지만 에이전트는 직접 부동산 계약서를 쓸 수 없다. 그래서 필리핀에서 콘도를 사러 갔는데 집을 보여주었던 업자가 계약 당일에는 다른 사람을 데리고 와서 계약서를 쓰도록 한다면 그 업자는 에이전트일 가능성이 높다.

참고로 외국인은 부동산 브로커 자격증 취득이 불가하다. 하지만 브로커 자격증을 취득하지 못한다고 하여 부동산 관련 업무를 보는 것을 무조건 불법이라고 볼 수는 없다. 외국인이 브로커 자격증을 가지고 있다고 말하거나, 자신의 이름으로 계약서를 쓴다고 하면 의심을 해봐야겠지만, 그렇다고 부동산 관련 일을 한다는 것 하나만을 놓고 불법적인 일을 한다고 폄하할 수는 없다는 이야기이다. 컨설팅 회사로 등록한 뒤 부동산 수익성을 분석해 주거나 부동산 관련 법규를 알아봐 주는 등의 자문 서비스를 할 수도 있기 때문이다. 법인 사업자를 가지고 있거나 브로커의 마케팅 파트너로서 일하고 있을 가능성도 있다. 

한편, 필리핀 부동산 중개인 중에 자신이 어프레이저나 컨설턴트, 또는 HLURB 콘도분양사의 자격증을 가지고 있다고 어필하는 경우가 있는데, 부동산의 재산 가치를 평가하는 감정평가사인 어프레이저(Appraiser)나 납부해야 할 세금 액수를 계산하는 어세서(Assessor)가 되기 위해서는 별도의 자격시험을 치러야만 한다.